UPDATE 22/11/2017: Kerajaan menjangkakan harga rumah berkemungkinan akan turun kerana banyak unit kediaman yang dah siap dibina tapi tak terjual. Timbalan Menteri Kewangan, Datuk Lee Chee Leong mengumumkan lebih 20 ribu unit rumah tidak terjual terutamanya kondominium berharga lebih RM500,000.
Hari-hari pun dengar barang naik, tapi, nampaknya ada jangkaan harga rumah akan turun. Bagi yang kerja kerajaan tu untunglah sebab CUEPACS buat desakan kepada kerajaan untuk naikkan gaji penjawat awam kepada minima RM 4000. Sebabnya dengan minima sekarang iaitu RM 1200 telah menutup peluang diorang nak beli rumah.
Macam mana pulak nasib penjawat swasta yang baru dua tiga tahun bekerja? Macam mana kalau gaji korang RM2K je, kena ambil part-time pulak ke?
Dulu SOSCILI ada tulis pasal 8 soalan-soalan mengenai hartanah yang newbie segan nak tanya. Tapi kali ni kami nak bagi terus cadangan kawasan-kawasan man yang ‘cantik’ untuk dibeli. Kami hubungi dua orang pakar hartanah untuk maklumat yang lebih tepat, bermanfaat dan pedas, dan mereka adalah:
- Tajul Rijal Annuar, Penasihat Hartanah di KL & Selangor, pemilik portal HartanahKLSelangor.com dan Kakiproperty.my
- Khairul Anuar, Peguam Hartanah dan penulis buku-buku hartanah
Sebelum kita start dengan kawasan-kawasan ni, ada perkara penting yang korang kena tau…
Sebelum beli rumah, kira berapa banyak pinjaman bank yang dibenarkan
Menurut Tajul Rijal, perkara pertama korang kena tau ialah kemampuan, iaitu berapa banyak korang boleh pinjam daripada bank berdasarkan gaji. Korang boleh buat kiraan Debt Sevice Ratio (DSR). Berdasarkan gambar kat bawah ni, kalau gaji kasar RM 4500, jumlah maksimum yang boleh dipinjam adalah RM 2730.
Macam mana pulak anak muda yang gaji di bawah RM 3K?
“Sebagai contoh, gaji bawa pulang (gaji bersih) adalah RM 2000. Bila kita ambil DSR 60% (biasa bank ambil 70% tetapi bergantung pada profil individu) maka jumlah hutang ansuran (pinjaman bank) dibenarkan adalah RM 1200.
… (jadi ) anggaran harga rumah yang boleh dibeli adalah dalam harga RM250K ke bawah.” – Tajul Rijal Annuar, penasihat hartanah ketika dihubungi SOSCILI.
So kami ulang, kalau gaji RM2K, jumlah pinjaman yang dibenarkan adalah RM1200, dan boleh beli rumah RM250K ke bawah.
Kalau nak confirm kiraan kat atas, guna kalkulator hartanah. Kalau harga rumah RM250K, ini jumlah korang kena bayar tiap bulan, iaitu jumlah pinjaman bank:
Selain bijak mengawal kewangan, korang kena tau perkara-perkara asas pasal ilmu hartanah ni. Tak kisahlah nak survey berapa tahun pun, sebab beli rumah ni benda serius beb, bukan macam nak beli basikal.
“Pada pendapat saya, jika mereka tidak terlalu memilih dan sanggup belajar tentang hartanah iaitu memahami apakah perbezaan servis apartment, SOHO, rumah strata dan memahami bagaimana untuk mendapatkan pinjaman bagi rumah-rumah yang berbeza, golongan ini boleh mendapat rumah di Lembah Klang tanpa masalah.” – Khairul Anuar, peguam hartanah ketika dihubungi SOSCILI.
Jadi, kawasan mana sesuai nak beli rumah ni dengan gaji lebih kurang RM 3K?
1. Kawasan yang sesuai DIBELI kat KL
Kalau ikut Jabatan Penilaian & Perkhidmatan Harta (NAPIC), KL ada beberapa daerah iaitu Kawasan Bandar KL (KL Town Area), KL, Petaling, Cheras, Setapak, Ulu Klang, Batu dan Ampang. Pakar yang kami hubungi kedua-duanya mencadangkan supaya mencari kawasan yang berhubung dengan kawasan pengangkutan awam macam LRT dan MRT.
Menurut Utusan, nilai hartanah yang berdekatan pengangkutan awam ni telah meningkat naik. Contohnya kawasan berdekatan LRT telah naik 15 hingga 20 peratus. Kalau untuk kawasan berdekatan MRT, nilai hartanah dah mula naik 10%. Betul ke ada lagi yang sesuai dalam keadaan harga yang meningkat ni?
“Saya suka cadangkan area Ara Damansara dan Mutiara Damansara di kawasan Petaling. Kawasan-kawasan ini mempunyai banyak rumah daripada yang paling murah sehingga high-end. Konsentrasi ini menyebabkan banyak rumah yang berkualiti tetapi tidak disewa. Ia juga bersebelahan dengan pengangkutan awam yang saya sebutkan (LRT, MRT & Pengangkutan awam lain).” – Khairul Anuar, peguam hartanah ketika dihubungi SOSCILI.
Bukan itu je, ada lagi beberapa kawasan seperti…
“Di kawasan Jalan Klang Lama, Petaling Jaya (Taman Seri Manja, Taman Dato Haron, Taman Sentosa) adalah kawasan yang matang. Ini bagi saya adalah lebih selamat untuk pembeli rumah pertama. Medium cost apartment beberapa tahun dulu hanya bernilai RM 100K dan sekarang ada dijual hingga RM200K+. “- Tajul Rijal Annuar, penasihat hartanah ketika dihubungi SOSCILI.
Kawasan yang disebut Tajul Rijal ni juga ada akses lebuh raya yang baik untuk ke kawasan bandaraya. Antaranya:
- New Pantai Expressway (NPE): Lebuhraya ni menghubungkan akses mudah dari Subang Jaya dan Bandar Sunway ke Bangsar dan sekitar Kuala Lumpur. Jadi jalan sesak di Lebuhraya Persekutuan (Federal Highway) boleh dielakkan.
- Lebuhraya Kemuning-Shah Alam (LKSA): Lebuhraya ni jadi alternatif untuk kurangkan kesesakan di Lebuhraya Persekutuan.
2. Kawasan yang sesuai DIBELI kat Selangor dan Putrajaya
Untuk yang nak beli rumah sekitar Selangor atau Putrajaya, perlu pastikan kawasan perumahan tu ada akses lebuhraya dan pengangkutan awam juga.
“Dengan adanya MRT yang kerajaan buat dan LRT yang sedia ada serta pembinaan LRT dan MRT line baru yang mendatang, duduk di Kajang pun boleh kerja di KL.” – Tajul Rijal Annuar, penasihat hartanah ketika dihubungi SOSCILI.
Kalau Kajang ni kawasan yang berada 20 km dari Selatan KL, ada juga kawasan perumahan yang berada beberapa kilometer dari Utara KL yang sesuai untuk yang bekerja di KL iaitu…
“Saya sukakan Damansara Damai berdekatan Sungai Buloh. Tempatnya sesak dan sibuk tetapi banyak apartment harga yang masih mampu di miliki di sana. Memang ada kawasan yang ada lambakan warga asing tetapi kita kena pandai memilih lokasi.” – Tajul Rijal Annuar, penasihat hartanah ketika dihubungi SOSCILI.
Ada juga yang bekerja di Putrajaya, tapi tak nak duduk dalam kawasan tu. Jangan sedih sangat. Ada satu kawasan sesuai yang korang tak perasan.
“Saya suka Sepang kerana ramai tidak sedar kawasan ini akan membangun dan value rumah akan naik. Selain daripada menjadi tempat tinggal ia akan memberi ruang sebagai pelaburan. MRT akan bercantum dengan Putrajaya Sentral…dan Kawasan Sepang seperti Kota Seriemas, Sunsuria dan Serenia City terletak hanya 15 km dari Putrajaya Sentral dan ada ERL (KLIA Ekspres) juga.” – Khairul Anuar, peguam hartanah ketika dihubungi SOSCILI.
Kalau korang boring hujung minggu dan nak lepak tempat hispter kat KL pun senang kalau duduk kawasan Sepang. Sebabnya korang boleh masuk KL tanpa perlu bersusah-payah nak meredah kesesakan jalan raya. Caranya, bawa kereta dan park kat Putrajaya Sentral. Kat situ ada 2000 lot parking yang takkan buat korang risau pasal penuhnya parking. Harga tiket parking pun murah dengan sekali masuk RM2.00.
Itu kalau yang memang nak duduk rumah sendiri. Ada juga antara kita yang dah pergi seminar hartanah atau tengok seminar free di Youtube. Jadinya timbul idea untuk buat pelaburan hartanah. Pelaburan ni maksudnya kita beli rumah dan buat sewaan kepada orang lain.
3. Kawasan yang sesuai DISEWA kat Selangor
Penasihat hartanah yang kami hubungi bersetuju bahawa kawasan perumahan yang berdekatan kawasan universiti atau industri sesuai dijadikan rumah sewa. Untuk kawasan universiti, demand untuk sewa ni datang dari para pelajar dan staf universiti berdekatan.
Kedua-dua pakar ada mencadangkan kawasan Salak Tinggi, Sepang sebab adanya Universiti Xiamen yang menempatkan puluhan ribu pelajar dari Malaysia, China dan negara ASEAN lain. Kawasan ni dikira hab pendidikan berkelas dunia yang baru. Mungkin ada beberapa lagi kawasan yang ada universiti yang kita tak tahu. Tapi kita boleh cari.
Seperti dicadangakn Tajul Rijal, hanya perlu cari senarai universiti dan pergi melawat kawasan tu kalau ada kawasan perumahan yang mampu dibeli.
“Nak cari di universiti ini mudah. Di Puncak Alam (UiTM), Shah Alam (Seksyen 7-UiTM, Seksyen 13-MSU dan lain-lain)… di gugusan apartment di Taman Sepakat Indah, Kajang pula ramai penyewa dari kalangan pelajar asing yang menyewa di sana dan demand sewa agak kuat juga.” – Tajul Rijal Annuar, penasihat hartanah ketika dihubungi SOSCILI.
Kalau kawasan universiti ada pelajar, kawasan industri pulak ada pekerja. Tapi nak pilih kawasan industri ni bukan asal ada satu kilang je terus dikira sesuai. Sebabnya, kalau tiba-tiba satu kilang tu nak cut cost dan buang ramai pekerja, jadi pemilik rumah akan hilang penyewa. Sebab tu kena cari yang kawasan industri yang besar macam…
“Shah Alam, Bangi dan Sungai Buloh for example banyak kawasan industri (kilang) dan pusat perniagaan yang ada.” – Tajul Rijal Annuar, penasihat hartanah ketika dihubungi SOSCILI.
Orang KL dan Selangor mampu beli rumah kerana peluang pekerjaan dan gaji yang leibih tinggi
Menurut analisis EduAdvisor pada Laporan Tahunan Gaji 2017, gaji untuk Entry Level adalah antara RM 800 ke RM 5500. Range gaji yang tinggi ni biasanya ada kat KL, Selangor, Putrajaya. Sebagai contoh kalau kerja promoter:
- Kawasan Selatan (Melaka, Johor, Negeri Sembilan) – RM2085 ke RM3188
- Kawasan Utara (Perlis, Kedah, Pulau Pinang, Perak) – RM1660 ke RM2700
- Kawasan Pusat (Selangor, KL, Putrajaya)
Tak hairanlah ramai yang datang ke kawasan Lembah Klang. Gaji tinggi, tapi kos sara hidup pun tinggi jugak la haha. Tapi selain itu, peluang pekerjaan pun lebih banyak. Sebagai contoh ini posisi Perakaunan dan Kewangan (Accounting & Finance) mengikut kawasan:
- Kawasan Pusat: 50 sektor
- Kawasan Selatan: 19 sektor
- Kawasan Utar: 19 sektor
“Realitinya, anak muda masa kini lebih ramai yang berhijrah ke bandar untuk mencari pekerjaan kerana tidak banyak tawaran kerja dengan faedah yang menarik di kampung masing-masing.” – Datuk Seri Ismail Sabri Yaakob, Menteri Kemajuan Luar Bandar & Wilayah, petikan dari Harian Metro.
Sebenarnya sekarang banyak supply rumah yang belum dibeli, jadi jangan terburu-buru
Seperti yang kami cakap tadi, harga rumah makin naik. Tapi jangan terburu-buru kalau ternampak offer ke apa. Sebab mengikut data NAPIC, awal tahun 2017, ada lebih kurang 1.5 juta rumah kat Selangor yang belum ada pemilik. KL ada 300K dan Putrajaya 9K.
Kalau korang rajin buat researach, korang boleh beli rumah walaupun gaji tak sampai RM 3K. Nak lagi bila ada dari kerajaan persekutuan atau negeri.
Dalam keghairahan kita nak cari rumah mampu milik ni, tak bermakna kita kena cari rumah yang terlalu murah. Tapi belilah mengikut kemampuan sebabnya…
“Memang ramai nak cari rumah murah. Tetapi kalau mampu untuk beli medium-cost ke atas, silakan. Jangan tergilakan rumah murah dan ambil low-cost house yang sepatutnya ada orang lain lebih layak dan perlu.” – Tajul Rijal Annuar, penasihat hartanah ketika dihubungi SOSCILI.
(Kami berterima kasih sekali lagi kepada Tajul Rijal dan Khairul Anuar kerana membantu kami!)
